Keď sa slovenskí klienti pýtajú, či ešte má zmysel investovať do apartmánu v Dubaji, odpovedáme protiotázkou: viete, koľko ľudí sa do Dubaja prisťahuje každý deň? Odpoveď väčšinu prekvapí. A práve v nej sa skrýva hlavný dôvod, prečo dopyt po prenájme v tomto meste dlhodobo neklesá.
Mesto, ktoré rastie rýchlejšie, ako sa stíha stavať
Dubaj v roku 2025 prekročil hranicu 4 miliónov obyvateľov. Nejde pritom o jednorazový skok – populácia rastie tempom okolo 6 % ročne a len za posledný rok pribudlo viac ako 200 000 nových rezidentov. V prepočte to znamená približne 470 ľudí denne, ktorí sa do mesta prisťahujú za prácou, podnikaním alebo lepšou kvalitou života.
Každý nový obyvateľ potrebuje strechu nad hlavou. Pri priemernej veľkosti domácnosti okolo štyroch osôb potrebuje Dubaj zhruba 150 nových bytových jednotiek denne, teda vyše 50 000 ročne. A je tu ešte jeden faktor, ktorý dopyt zosilňuje: domácnosti sa zmenšujú. Kým v roku 2019 pripadalo na jednu domácnosť v priemere 4,4 osoby, dnes je to 3,9. Menšie domácnosti znamenajú viac potrebných bytov aj pri rovnakom počte obyvateľov.
Pre investora je to jednoduchá rovnica: kým do mesta prúdia noví ľudia, prúdia doň aj noví nájomníci.
Kto sú noví obyvatelia Dubaja?
Nejde o anonymný dav. Do Dubaja sa sťahujú predovšetkým kvalifikovaní profesionáli, podnikatelia a čoraz častejšie aj majetní jednotlivci z Európy, Ázie a Ruska, ktorých láka nulová daň z príjmu, bezpečnosť a životná úroveň. Veľká časť z nich si nehnuteľnosť najprv prenajíma – často niekoľko rokov, kým sa rozhodne pre kúpu vlastného bývania.
To vytvára stabilnú a solventnú základňu nájomníkov, ktorá sa výrazne líši od mnohých európskych miest. Nájomníkom v Dubaji je typicky expat s nadpriemerným príjmom, ktorý platí nájomné spoľahlivo a často na rok dopredu, čo je na dubajskom trhu bežná prax.
Aké výnosy z prenájmu môžete reálne očakávať?
Čísla hovoria jasnou rečou. Priemerný hrubý výnos z prenájmu apartmánov v Dubaji sa v roku 2026 pohybuje v pásme 6 – 8 % ročne, pričom v dostupnejších investičných štvrtiach ako JVC, Arjan či Dubai Silicon Oasis dosahujú apartmány aj 8 – 9 %. Prémiové lokality ako Downtown či Dubai Marina ponúkajú nižší výnos (zhruba 5 – 7 %), no kompenzujú ho silnejším rastom hodnoty nehnuteľnosti.
Ako to vyzerá v porovnaní so svetom?
| Mesto | Hrubý výnos z prenájmu (apartmány) |
|---|---|
| Dubaj | 6 – 8 % |
| Londýn | 3 – 4 % |
| New York | 3 – 5 % |
| Singapur | 2 – 3 % |
| Bratislava | cca 4 – 5 % |
Aby sme boli féroví: hrubý výnos nie je to, čo vám reálne pristane na účte. Po odpočítaní servisných poplatkov, správy nehnuteľnosti a rezervy na neobsadenosť sa čistý výnos typicky pohybuje o 1,5 – 2,5 percentuálneho bodu nižšie, teda okolo 4 – 6 %. Aj to je však hodnota, ku ktorej sa väčšina európskych metropol ani nepriblíži. A pri krátkodobom prenájme v turisticky atraktívnych lokalitách môže byť hrubý výnos ešte o 1 – 2 body vyšší.
Daňový argument, ktorý mení celú matematiku
Tu prichádza rozdiel, ktorý slovenskí investori ocenia najviac. V Dubaji ako fyzická osoba neplatíte:
- žiadnu daň z príjmu z prenájmu – nájomné je vaše v plnej výške,
- žiadnu daň z kapitálového zisku – pri predaji so ziskom neodvádzate štátu nič,
- žiadnu každoročnú daň z nehnuteľnosti.
Porovnajte si to so situáciou na Slovensku, kde príjem z prenájmu zdaňujete a k tomu sa pripočítavajú ďalšie odvodové povinnosti. V praxi to znamená, že rozdiel v čistom výnose medzi dubajským a slovenským apartmánom je ešte väčší, než naznačujú hrubé čísla v tabuľke vyššie.
A čo riziká? Buďme úprimní
Žiadna investícia nie je bez rizika a seriózny partner vám to povie na rovinu. V rokoch 2026 – 2028 sa v Dubaji dokončí veľká vlna nových projektov a rast nájomného sa po dvoch výnimočných rokoch normalizuje – analytici očakávajú vyváženejší trh namiesto dvojciferných skokov. To môže v niektorých lokalitách krátkodobo mierne stlačiť výnosy.
Práve preto je dnes výber konkrétnej lokality a developera dôležitejší ako kedykoľvek predtým. Štvrte s dobrou infraštruktúrou, školami a dopravným napojením absorbujú novú ponuku bez problémov – dopyt tam ťahá spomínaných 470 nových obyvateľov denne. Projekty „na zelenej lúke" bez infraštruktúry môžu mať naopak s obsadenosťou problém. Rozdiel medzi výborným a priemerným výsledkom nerobí trh, ale konkrétny výber.
Čo z toho vyplýva pre slovenského investora
Populačný rast je najspoľahlivejší fundament, aký môže realitný trh mať. Dá sa merať, dlhodobo predpovedať a nezávisí od nálad špekulantov. Dubaj má navyše jasnú stratégiu: plán D33 počíta so zdvojnásobením ekonomiky a ďalším rastom počtu obyvateľov do roku 2033. Mesto teda nerastie náhodou – rastie podľa plánu.
Ak k tomu pripočítate výnosy z prenájmu na úrovni, o ktorej sa v Bratislave, Viedni či Prahe môže investorovi len snívať, a nulové zdanenie príjmu, vychádza z toho jedna z najzaujímavejších kombinácií na svetovom realitnom trhu.
Ako začať?
V Dubaji pôsobíme od roku 2016 a jednotlivé lokality poznáme z praxe, nie z katalógov. Pomôžeme vám vybrať apartmán presne podľa vašich cieľov – či už hľadáte maximálny výnos z prenájmu v investičnej štvrti, alebo kombináciu výnosu a rastu hodnoty pri pobreží. Kupujete priamo od developera, bez realitnej provízie, a celým procesom vás prevedieme v slovenčine.
Dohodnite si nezáväznú konzultáciu zdarma →
Údaje v článku vychádzajú z verejne dostupných trhových analýz (Dubai Land Department, Property Finder, Global Property Guide, CBRE, ValuStrat) k prvému polroku 2026.
